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過去幾年，澳大利亞的房地產(chǎn)吸引了無數(shù)海外人士，尤其是受到來自中國的投資者們的追捧。然而，許多中國買家們在購房時(shí)只看到了澳大利亞房產(chǎn)永久產(chǎn)權(quán)，價(jià)格相對便宜等優(yōu)勢，但卻對購房過程中至關(guān)重要的步驟“房貸申請”的流程知之甚少。

過去12-24個(gè)月內(nèi)，澳大利亞的四大主要銀行相繼停止了給海外買家進(jìn)行貸款的業(yè)務(wù)，政府也提高了印花稅等購房額外支出的門檻。這讓許多已經(jīng)在澳大利亞付了10%首付但卻還未成交房產(chǎn)的海外買家陷入了巨大的被動之中。許多人不禁發(fā)出了這樣的感嘆：我到底該拿什么來拯救你，我的澳洲房產(chǎn)？

如果您也是處于這種狀態(tài)下的中國投資者，那么您最好在房屋即將成交之前，仔細(xì)選擇您的貸款提供方，確保您可以及時(shí)獲得貸款批準(zhǔn)并順利交房。

那么問題來了，作為一名海外投資者，您是否知道在選擇房貸產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)該注意的關(guān)鍵點(diǎn)有哪些呢？以下我們就為您梳理了您在選擇房貸產(chǎn)品時(shí)所需要考慮的幾大關(guān)鍵要素

如何選擇澳洲房貸借款平臺？

誰是你的借款平臺？

海外買家在選擇貸款渠道時(shí)，首先要問的就有以下一些關(guān)鍵問題：這個(gè)借款平臺是誰？它的資金從何而來？本身是否是一家可靠的公司？又是否有在澳洲做房貸業(yè)務(wù)的歷史？

目前在市場上專門給海外投資者提供房貸產(chǎn)品的平臺并不少，但其中不免魚龍混雜，有一些資金實(shí)力并不雄厚的小平臺。作為購房者來說，你最不想遇到的情況一定是自己的房產(chǎn)快要成交時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)你的借款平臺的資金不足。

他們的客戶服務(wù)水平如何？

與許多人想象的不同，作為購房者的你，與借款平臺之間的溝通遠(yuǎn)不止限于交房的那段時(shí)間。不論是利率發(fā)生變化，還是你自己的個(gè)人情況發(fā)生變化，出現(xiàn)偶爾不能及時(shí)還款等情況時(shí)，你都需要和借款平臺之間進(jìn)行不斷的密切溝通。所以，你們之間的契約關(guān)系是長期的，你最好得知道他們的客戶服務(wù)水準(zhǔn)如何。

那么怎樣的客戶服務(wù)水平才可以算是優(yōu)質(zhì)呢？參考的標(biāo)準(zhǔn)至少有以下這些：他們的員工可以向你清楚的解釋產(chǎn)品細(xì)節(jié)；客服人員可以用普通話與你溝通；對你提出的任何問題，都能在第一時(shí)間快速反應(yīng)；你至少需要能通過不止一種方式找到他們，哪怕是偶爾需要和他們協(xié)商付款方式，也都會遇到賓至如歸的客戶體驗(yàn)。

房貸申請的速度能有多快？

在澳大利亞，開發(fā)商通常只在交房前兩周才通知買家的代理律師房產(chǎn)即將成交。所以，從貸款申請者的角度來說，你最好確保你的借款平臺能有一套高效運(yùn)轉(zhuǎn)的系統(tǒng)，方便快速地審批你的房貸申請。最好的借款方應(yīng)該在一周內(nèi)對你的申請給予正式的批復(fù)。

有一些借款方的內(nèi)部審核效率非常低，它們通常也沒有本地的員工為客戶服務(wù)。如此一來，花上三周甚至更長的時(shí)間才能審核你的貸款，就不是什么意外的事了。在這樣的前提下，投資者將會面臨損失10%首付款的風(fēng)險(xiǎn)，因此，尋找一個(gè)高效可靠的借款平臺至關(guān)重要。

如果你是自雇人士呢？

目前市場上針對海外投資者的貸款產(chǎn)品中，大部分只面向在中國擁有穩(wěn)定工資收入的打工族購房者，而許多資金實(shí)力并不差，但卻屬于小生意主，或者企業(yè)股東類型的申請人則往往在申請澳洲房貸時(shí)屢屢遭拒。

所以，海外身份的自雇人士在申請澳洲房貸產(chǎn)品時(shí)，請務(wù)必咨詢一下你的借款平臺是否可以接受像您這樣類別的申請者，千萬不要在一個(gè)不了解中國收入體系和收入申報(bào)系統(tǒng)的借款平臺身上浪費(fèi)太多時(shí)間。

申請的門檻有多高？

對于中國投資者來說，許多借款平臺在提供澳洲房貸產(chǎn)品的同時(shí)，也給貸款申請者設(shè)置了不小的麻煩。

比如，有些機(jī)構(gòu)要求申請者必須存入大量資金到指定銀行的賬號長達(dá)六個(gè)月之久，并且成為該機(jī)構(gòu)的VIP客戶，然后才能獲得貸款資格。另一些則收取高達(dá)8-10%的利率，但同時(shí)只給予投資者40-50%的貸款比例。更不用說，還有許多隱形費(fèi)用，如估價(jià)費(fèi)，申請費(fèi)等在悄悄地等待著你。這些成本全部加起來對于房貸申請者來說，則是一筆相當(dāng)大的開支。

除了利率，你還應(yīng)該關(guān)注哪些？

說起房貸申請選擇，絕大部分人的第一反應(yīng)一定是“選個(gè)利率最低的”，而實(shí)際情況遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有你想像的這么簡單。在澳洲申請房貸，除了利率之外還有許多你要考慮的方面，這些都會對你選擇借款平臺起到?jīng)Q定性的作用。

我的房貸有對沖賬戶嗎？

對于還貸者來說，對沖賬戶（Offset Account）的設(shè)立將為你省去大量的利息開支。簡單來說，對沖賬戶就是用來對沖貸款金額的賬戶，投資者只需要支付貸款余額與對沖賬戶內(nèi)資金差額的利息。

我們以一個(gè)擁有50%對沖功能的對沖賬戶來看，如果你有50萬的房貸余額，并且你在該對沖賬戶中存入60,000澳元，那么由于6萬元存款中的50%可以被用來抵充利息，你只需要支付以47萬為基數(shù)的房貸利息即可。在一個(gè)25年的貸款產(chǎn)品中，這樣的對沖功能總共可以為你節(jié)省大約10萬澳元的利息支出。

我的房貸可以轉(zhuǎn)貸嗎？

顧名思義，轉(zhuǎn)貸功能的意思就是用一個(gè)新的貸款來代替目前的現(xiàn)有貸款。通常轉(zhuǎn)貸可以幫助投資者將房產(chǎn)中的權(quán)益（equity）取出來，用于下一筆投資，這將大大加速投資者擴(kuò)張房產(chǎn)投資組合的速度。

目前市場上可以讓海外投資者進(jìn)行轉(zhuǎn)貸的產(chǎn)品并不多，所以你要記得，一定要問一下你考慮的房貸產(chǎn)品是否有轉(zhuǎn)貸的功能。

可以申請只付利息的貸款嗎？

只付利息（Interest Only）的還款方式對于澳大利亞本地的購房者來說，是再平常不過的還款方式了。在澳洲，通常投資者可以在還款期前五年只還利息。

以一個(gè)20萬澳元的房貸為例，當(dāng)利息為6.5%時(shí)，如果選擇本息同還，那每月的還款額為1,254澳元，而如果選擇只還利，那每月還款額只有1,083澳元，兩者之差可以為你省下大約170澳元的開支。

雖然只還利息的方式可以在短期內(nèi)改善你的現(xiàn)金流，但從長期來說，投資者要注意由于本金沒有還，未來可能你會支付的總利息將會增加不少。